В каких случаях органы опеки отказывают семье с детьми в выдаче разрешения на продажу недвижимости

Частенько граждане с детьми желают приобрести площадь, которая будет больше, продав свою старую квартиру. При этом нужно учитывать, что дети до 18 лет являются одними из собственников жилья, из-за чего с продажей могут возникнуть проблемы. Перед тем, как продавать квартиру или дом, в котором прописаны несовершеннолетние дети, нужно учесть, что служба опеки может выдать отказ.

Особенности продажи жилья с собственниками до 18 лет

Граждане Российской Федерации в основном покупают жилую площадь с помощью материнского капитала, потому что порой семейных доходов не хватает на приобретение квартиры или дома на собственные накопленные сбережения.

При покупке жилья за счёт государства нужно не забывать о самом главном нюансе – нужно выделить долю жилой площади детям в обязательном порядке. Получается, что купленное жилище оформляют как на родителей, так и их чад – все считаются владельцами, в том числе несовершеннолетние.

В дальнейшем, когда взрослые решают приобрести вместо однокомнатной двухкомнатную квартиру, продав жилплощадь, в которой владельцами выступают члены семьи до 18 лет, им придётся оформить согласие от надзорного органа. Он, в свою очередь, одобряет не так много предложений по продаже жилья с несовершеннолетними детьми-собственниками. Как правило, специалисты должны быть уверены, что родители купят жильё не хуже старого и части детям будут выделены.

Без одобрения надзорных органов договор будет аннулирован и считается незаконным, поэтому необходимо добиться согласия на сделку с жильем, в доле которого состоит ребёнок или дети до 18 лет.

Как осуществить продажу жилплощади в таком случае:

1. В первую очередь нужно явиться в органы опеки вашего города.
2. Узнать обо всех нужных бумагах и собрать их.
3. Со всеми собранными справками прийти к сотруднику соцопеки.
4. Подать заявление для выдачи разрешения на сделку с недвижимостью, где собственникам нет и 18 лет.

Перечень нужных бумаг для каждого региона индивидуально устанавливается на основе внутренних правил. Этот перечень есть на портале службы по опеке. Обычно он включает следующие документы:

• на жилплощадь;
• на права собственности;
• для идентификации личности всех членов семьи.

Как правило, заявление проверяется опекой около 15 рабочих дней, и затем вы получите решение. Если придёт отрицательный ответ, не стоит расстраиваться, его можно пересмотреть, обратившись в судебные органы по месту прописки. Всегда будет правильней заранее получить информацию о требованиях и обязательном условии – именно на них опека будет обращать своё внимание при принятии решения.

Требования от службы опеки

Защищать имущественные права детей до 18 лет является целью надзорного органа. Он щепетильно ведет контроль за продажей, особенно, чтобы чаду предоставили:

1. Регистрацию в приобретённой жилплощади.
2. Долю, которая будет равна доле в проданной квартире.
3. Денежные средства на расчетные счета в ситуации, если квартира, которую продают, не единственная.

К примеру, в семействе имеется малыш до 18 лет, и часть каждого члена семьи составляет одну треть квартиры. Позже выясняется, что женщина беременна. Отец понимает, что вчетвером места будет мало, и нужно приобретать жилую площадь больше, чтобы было комфортно всем. В данном случае родителям необходимо заручиться поддержкой и согласием органов социальной опеки. Работники дадут согласие лишь тогда, когда малыш в приобретённой жилплощади будет владеть аналогичной долей, то есть одной третью.

Другой пример. Семейство проживает в жилье, площадью 60 квадратных метров. У каждого члена семьи доля составляет одну треть от дома, то есть у каждого в собственности 20 метров квадратных. Если продать этот дом и приобрести квартиру площадью 80 метров квадратных, то ребенку будут обязаны предоставить долю, не меньше 20 метров в квадрате. Так, доля составит не одну треть, а одну четверть от общей площади.

Существуют случаи, когда в собственности у семьи имеется пара недвижимостей, при этом родители наделены долей в обеих квартирах. Они могут продать одну жилплощадь, причем, не оформляя долю на ребёнка, а положив вырученные средства на его расчетный счёт.

Процедура по продаже жилья, имеющим в числе собственников детей, почти ничем не отличается от стандартной процедуры, нужно:

1. Собрать все необходимые для продажи документы.
2. Создать расчетный счет для несовершеннолетнего или предоставить бумаги на покупаемую жилплощадь.
3. Получить одобрение от органов опеки.
4. Договор о купле-продаже стоит подписать самому в том случае, если ребёнок младше 14 лет. Если старше, он сам должен поставить подпись.
5. Приобрести новую недвижимость и оформить положенную долю ребенку или перевести денежные средства на счёт за нее.
6. Передать документы в органы.

Ситуации, при которых может быть отказано в продаже

В России не запрещается продавать жилье, где в числе владельцев присутствуют несовершеннолетние. Но все подобные сделки совершаются под надзором специализированных служб. У таких сделок существуют некоторые требования. Надзорные службы внимательно следят, чтобы все права детей были соблюдены в полной мере.

Список причин отказа в продаже:

1. Один из родителей или опекунов не согласен со сделкой. Продать жилую площадь возможно только при согласии всех собственников на жильё. Ребенок до 18 лет сам не может оформить сделку по продаже, поэтому родитель отвечает за него. Договор автоматически аннулируется службами надзора в случае несогласия старших членов семьи.
2. Условия проживания станут хуже. При условии, что приобретаемое жилье значительно меньшее по площади. Например, если до этого семья проживала в трехкомнатной квартире, а приобрести желает двухкомнатную. Также органы опеки не дадут одобрения, если в приобретаемой квартире нет ремонта, или она находится в аварийном состоянии, что может угрожать здоровью и жизни несовершеннолетних членов семьи.
3. Новое жильё стоит дешевле, чем старое. При ощутимой разнице между суммами проданной и покупаемой жилплощади опека точно даст отказ на такую сделку. Работники посчитают, что обстановка в жилье ухудшилась. Огромный вес в такой ситуации играет выделяемая доля.
4. Несоблюдение прав детей. Например, у взрослых в собственности всего одна квартира, которую они продают, а после покупки другой, не собираются определять доли детям.
5. Нет прописки. По закону Российской Федерации несовершеннолетнего не имеют право выписывать просто так. Когда это необходимо, то моментально нужно произвести регистрацию по новому месту проживания, пусть даже и временно. Этот нюанс очень важен.
6. Приобретённая жилая площадь не достроена. Если вы хотите купить недостроенную жилую площадь, органы могут вам отказать в покупке такого жилья. В разных регионах индивидуально установленный уровень пригодности жилого помещения к проживанию.
7.  Отсутствуют необходимые для комфорта условия. В приобретаемом доме должно быть всё для проживания: электричество, водопровод, инженерная исправность. Если условия не соблюдены, надзорные органы не дадут одобрения на покупку недвижимости.
8. Несовершеннолетний не вступил в наследство. Продать жилплощадь невозможно, если ребёнок считается наследником, но он еще не успел вступить в свои права. Сначала он должен вступить в права на недвижимость, затем он оформляется как собственник, а только потом можно продать квартиру.
9. Доля в новом жилье меньше, чем в старом. Площадь квартиры не должна быть меньше, чем раньше, и на это нужно обращать особое внимание. Семья, переезжая в дом, меньший площадью по каким-то причинам, предоставляет детям большую долю. Не получится отдать несовершеннолетним долю, равную старой, ведь сама площадь квартиры уменьшилась.

Есть исключения, когда опека разрешает не выделять долю ребенку от приобретённого дома. Тогда необходимо перевести определенную часть денежных средств от выручки с проданной квартиры на счет. Средства, лежащие на счёте несовершеннолетнего, можно использовать в дальнейшем при покупке другой жилой площади. Но при этом вы обязаны будете определить долю для чада в приобретаемой недвижимости.

Также при переезде в другой город или другую страну, можно не предоставлять определённую долю детям, но нужно предоставить сотрудникам органам опеки бумаги о переезде и перевести вырученные средства с продажи собственности на их счета.

Исключения, позволяющие продать недвижимость с детьми, выступающими в качестве собственников

Законы в России достаточно строги, но в исключительных ситуациях опека может дать разрешение на продажу. Это решение выносится индивидуально с родителями или опекунами, но только если ситуация действительно исключительна. Надзорные органы могут предложить некоторое послабление, только необходимо доказать действительную важность продажи собственности.

Исключительными считаются следующие случаи:

1. Если вы решили купить жильё в недостроенном варианте или в новостройке. Сделать собственником несовершеннолетнего можно позже, после полной готовности новой квартиры. Тогда необходимо где-то временно прописать детей до ввода жилья в пользование.
2. Необходимость средств на лечение детей. Служба опеки может разрешить продать квартиру и купить другую, даже если она будет меньше или хуже, при условии, что оставшиеся деньги пойдут на лечение заболевания несовершеннолетнего. Но разница от вырученных денег обязательно должна быть использована на лечение, и это нужно доказать, чтобы получить разрешение.
3. Состояние здоровья детей. Случается так, что у детей есть различные аллергические реакции, врождённые болезни или хронические, из-за которых проживать в прошлом доме невозможно. Органы опеки дадут согласие на продажу жилой площади и покупку частного дома за городом, но это должно положительно повлиять на состояние здоровья несовершеннолетнего.
4. Потребности, в которых нуждаются дети. Бывает так, что детям по здоровью или особенностям развития нужны специальные учреждения для комфортного обучения и социализации. Опека пропустит тот факт, что условия проживания могут стать хуже и даст согласие на манипуляции с жильем.

У надзорного органа отсутствуют строгие правила по принятию решения, это важно понимать. К очередному случаю они относятся отрешенно и рассматривают все значимые моменты. Хотя сделки с продажей жилища с детьми-собственниками рассматриваются, и за ними ведётся строгий контроль, опека всегда старается пойти навстречу родителям, но только когда они докажут, что все действия производятся в интересах детей.