Как купить залоговое имущество банка

В современной России часто встречается ситуация, когда жилищный вопрос стоит ребром, а денег на покупку жилья недостаточно. Конечно, на помощь приходят ипотечные кредиты, но ведь каждому хочется получить немного больше, заплатив при этом немного меньше. В последнее время все чаще можно встретить предложения о выкупе жилья у банков. Это называется «покупка залогового имущества» или «приобретение имущества, находящегося в обременении». Давайте попробуем разобраться, что же это такое, а также узнаем, какие подводные камни могут попасться.

Откуда у банков имущество

С точки зрения российского права, банк – организация, работающая с финансами, и он не должен торговать недвижимостью или другим имуществом. Но клиенты банков, получающие кредиты, зачастую берут их как раз для приобретения квартир, домов или транспорта. А если речь идет о юридических лицах, то и оборудования, например, станков или материалов.

Выдача займов физическим и юридическим лицам – еще один способ, которым кредитные организации зарабатывают. Ведь получая займ, возвращать нужно не только основной долг, но и некоторую дополнительную сумму, в зависимости от процентной ставки по кредиту.

Иногда случается, что кредитная организация сомневается в способности заемщика выплатить кредит и проценты. Одним из способов обеспечить гарантию возврата выданных средств является оформления залога. В случае ипотечного займа или автокредита такое оформление является обязательным условием, в остальных – помогает получить кредит на более выгодных условиях. В залог обычно оформляют:

• жилые помещения;
• земельные участки;
• коммерческую недвижимость;
• транспортные средства.

Теперь, если вдруг заемщик перестанет вносить платежи по кредиту, кредитная организация вправе изъять имущество, оформленное как залог, в качестве возврата средств. Для этого сотрудники кредитной организации обращаются в суд, где выносится постановление, обязывающее заемщика погасить всю сумму задолженности. Если же такой возможности нет, то банк принимает имущество, оформленное как залог, в качестве платежа. Так и получается, что банки могут держать на балансе множество квартир, автомобилей, производственных площадей и пр. Все это и называется залоговым имуществом.

Пока такое имущество находится в ведении кредитной организации, оно является убыточным, поэтому в интересах кредитной организации как можно быстрее продать полученный залог, чтобы вернуть денежные средства, выданные должнику. В итоге зачастую продается залоговое имущество по цене, существенно ниже рыночной, чтобы компенсировать понесенные убытки в кратчайшие сроки.

О чем следует помнить при покупке залогового имущества

Если сравнивать рыночные предложения с предложениями банков о выкупе залога только по цене, банковские объекты выглядят намного привлекательнее. Но не следует забывать, что в попытке сэкономить можно столкнуться с большим количеством сложностей, о которых кредитные организации обычно умалчивают.

Для начала давайте определимся, какие преимущества у покупки залога у банка:

1. Главный плюс такой сделки – цена. Можно найти объекты, продающиеся почти на четверть дешевле своей рыночной стоимости.
2. Можно не опасаться мошенничества. Банки не имеют дела с сомнительными объектами, а все имущество проверяется юристами еще на начальном этапе. Так что с правовой точки зрения сделка будет чистой.
3. Информация об объекте будет более точной, чем у частных продавцов. Кредитная организация не станет искажать данные о продаваемом имуществе в надежде, что покупатель этого «не заметит».
4. Существуют специализированные порталы для торговли имуществом в залоге. Многие банки создают собственные площадки для проведения торгов.

Из приведенного списка наиболее важными преимуществами являются первые два, особенно если речь идет о покупке с использованием кредитных средств. Сниженная цена позволит обойтись меньшей суммой кредита, а в долгосрочной перспективе окажется даже более выгодным решением, чем выглядело поначалу.

Но, конечно, у подобных сделок есть и минусы. К отрицательным сторонам можно отнести:

1. Срок. Сделки по приобретению залогового имущества всегда требуют намного больше времени, чем покупка у частного продавца. К этому нужно быть готовым заранее. Оформление документов, передача средств, проверка истории объекта займет значительное время.
2. Осмотр объекта. В случае с приобретением жилья или транспорта, находящегося в залоге, назначать дату и время осмотра будет банк. И никакой гарантии, что при этом будет учитываться удобство покупателя. Иногда личный осмотр даже не предлагается, приходится ограничиваться предоставленными фотографиями и видеоматериалами.
3. Покупая имущество у банка с привлечением кредитных средств, кредит придется брать в том же банке. То есть, либо придется выбирать объект, продающийся «вашим» банком, либо брать кредит в «чужом», а это не всегда удобно.
4. Есть риск «унаследовать» от предыдущих владельцев долги за коммунальные услуги, конфликты с соседями. Возможно, даже возникнут сложности при получении ключей и документов на имущество.

В каждом отдельном случае стоит внимательно подходить к сделке, изучать все плюсы и минусы конкретного предложения.

Какие банки предлагают залоговую недвижимость к продаже

Когда банк начинает выдавать ипотечные кредиты, в любом случае он вынужден сталкиваться с недобросовестными плательщиками. Так, со временем у кредитной организации формируется портфель объектов залога, который нужно продавать. Большинство крупных российских банков давно представлены на основных агрегаторах объявлений о продаже недвижимости. А в последнее время все чаще появляются специализированные разделы на интернет-порталах банков, где они выставляют на продажу имущество, находящееся в обременении. У крупнейших кредитных организаций есть свои онлайн-площадки для продажи залогового имущества.

Для кредитной организации доступны два основных способа реализации объектов залоговой недвижимости: агрегаторы объявлений и собственные интернет-площадки. Зачастую банки предпочитают использовать оба способа, чтобы увеличить охват потенциальных покупателей. Кроме того, при продаже через площадки вроде Авито у банка появляется шанс реализовать имущество по стоимости ближе к рыночной.

Среди крупных российских банков продажей залоговой недвижимости занимаются:

1. СБЕР. Площадка, через которую группа компаний СБЕР реализует объекты залога или непрофильные активы называется Portal DA. Примечательно, что портал также предоставляет пользователям возможность подать заявку на реализацию собственного актива. Помимо продажи, на сайте можно найти предложения об аренде объектов недвижимости.
2. ВТБ. Онлайн-портал с объектами залоговой недвижимости называется Комиссион.ру. На портале можно выбрать коммерческую или жилую недвижимость. Также представлены залоговые транспортные средства и оборудование для коммерческой деятельности.
3. Газпромбанк. Продажу непрофильных активов группа компаний Газпром осуществляет через сайт gazpromnoncoreassets.ru. Активы собраны на интерактивной карте, а в каждом регионе указано количество доступных для приобретения объектов.
4. Банк Открытие. На площадке банка представлены объекты залогового имущества, находящиеся на балансе банка. Шире всего на сайте представлена жилая недвижимость.
5. ТрансКапиталБанк. Имущество, находящееся в залоге у кредитной организации, представлено в специальном разделе на ее официальном сайте.
6. Дом.РФ. Отдельный раздел официального банка посвящен продаже имущества в залоге. В разделе представлены объекты жилой и коммерческой недвижимости, оборудование и транспортные средства.
7. Совкомбанк. Раздел, посвященный реализации непрофильных активов, позволяет отфильтровать объекты по региону и типу имущества.
8. Россельхозбанк. У банка два онлайн-портала, через которые происходит продажа залогового имущества и его активов.
9. Росбанк. На онлайн площадке Росбанка собрана как жилая, так и коммерческая недвижимость. В меньшем количестве представлены земельные участки и оборудование.

У всех этих ресурсов есть общие черты: это возможность отфильтровать объекты по типу и региону расположения. Объекты недвижимости также можно отфильтровать по площади, количеству комнат и пр. После применения фильтров можно выбрать подходящий вариант и связаться с банком-продавцом. Дальнейшие действия зависят от конкретного выбранного объекта залога. В отдельных случаях можно позвонить в банк напрямую, иногда же потребуется оставить онлайн-заявку и ждать ответного звонка от сотрудника организации.

Каким еще способом можно приобрести залоговое имущество банка

Все перечисленные площадки имеют один общий недостаток – на каждом ресурсе представлены объекты, находящиеся в залоге только у одного конкретного банка. Таким образом поиск подходящего варианта затягивается, а вероятность ошибки увеличивается. В последнее время все активнее начинают использоваться аукционы, где выставлено имущество, находящееся в залоге у кредитных организаций. Основным преимуществом таких аукционов является то, что там представлена информация об объектах, находящихся в залоге у различных банков. Еще одним преимуществом банковских аукционов является то, что на подобных торгах представлена информация об имуществе, продающегося по всей России. Также на подобных аукционах выставляется имущество, принадлежащее, либо обращенное в пользу государства.

Принимать участие в торгах на таких площадках имеют право только юридические лица, что ограничивает возможности частных лиц приобретать имущество в личное пользование.

Но в такой ситуации есть возможность воспользоваться услугами профессионального посредника, чтобы приобрести недвижимость или другое имущество, находящееся в залоге у банка. Найти юридическую компанию, предоставляющую услуги посредничества в банковских торгах, не должно стать проблемой.

Для покупки недвижимости через банковский аукцион достаточно выполнить простые шаги:

1. Выбрать аукцион, через который планируете совершить покупку. Например, Гис Торги.
2. Выбрать нужные параметры фильтрации имущества: регион, тип залогового имущества и т.д.
3. После применения фильтров из результата отбора выбрать подходящий объект.
4. Для юридических лиц – пройти аккредитацию для участия в торгах.
5. Для физических лиц – обратиться к имеющему аккредитацию посреднику.
6. Внести депозит, необходимый для участия в торгах. Обычно размер депозита составляет 5% от стоимости выбранного лота.
7. Для каждого объекта необходимо подать отдельную заявку.
8. Подтвердить правильность информации в представленных документах.
9. Получить допуск к участию в торгах.
10. Только на этом этапе потенциальный покупатель получает возможность осмотреть выбранный объект. При этом не всегда есть возможность посетить объект, иногда приходится обойтись онлайн-осмотром.
11. В случае, если на имущество претендуют несколько покупателей, проводятся собственно торги. Победитель торгов получает приоритетное право покупки.

Приобретение имущества, находящегося в обременении, через банковский аукцион осуществляется на основании соответствующего документа. Такой документ присылают победителю торгов на электронную почту. Дальше остается внести оставшуюся часть стоимости имущества, чтобы начать оформление сделки и регистрацию собственности. Также важно обратиться в кредитную организацию, на балансе которой находится купленный объект, для снятия залогового обременения. Если покупка совершается при участии посредника, до оформления права собственности нужно будет с ним рассчитаться.