Страхование ипотеки: что важно знать
Что при ипотеке страхуют обязательно, а что предлагают дополнительно
Закон требует страховать только предмет залога — квартиру, дом или иное жильё, которое покупается в кредит. Полис должен покрывать риски повреждения и полной утраты недвижимости: пожар, залив, взрыв бытового газа, стихийные бедствия и другие события, которые могут разрушить или испортить жильё. Без такого договора банк вправе отказать в выдаче ипотечного кредита, поскольку его обеспечение остаётся незащищённым.
Страхование жизни и здоровья заёмщика, а также страхование права собственности (титульное страхование) — добровольные. Заключать их не обязанность по закону, но банк учитывает наличие таких договоров при расчёте процентной ставки. Отказ от добровольного страхования обычно означает более высокую ставку по ипотеке, потому что кредитор принимает на себя дополнительные риски и компенсирует их стоимостью кредита.
Список того, что именно страхуют при оформлении ипотеки, помогает понять структуру расходов и не путать обязательные платежи с теми, которые вы можете выбирать.
- Обязательно: застраховать само заложенное жильё от повреждения и утраты — это условие получения ипотеки.
- Добровольно: страхование жизни и здоровья заёмщика — отказ повышает ставку.
- Добровольно: титульное страхование, которое защищает от потери права собственности.
- Каждый вид страхования оформляется отдельным договором со своей страховой суммой и премией.
- Добровольные полисы можно менять ежегодно, но это повлияет на условия кредита.
Как устроен договор страхования заложенного жилья
В договоре страхования квартиры, которая находится в залоге у банка, страховая сумма обычно устанавливается не ниже суммы непогашенного кредита. При наступлении страхового случая выплата направляется на погашение задолженности перед банком, и только если после этого остаётся сумма, её получает собственник жилья. Чтобы не возникло споров, условия выплаты и порядок расчёта страховой суммы прописываются в договоре отдельно.
Страховым случаем признаются события, которые привели к повреждению или полной гибели квартиры, — они перечислены в правилах страхования конкретной компании. При выборе страховщика сверяйте перечень рисков с требованиями банка. Некоторые кредиторы принимают полисы только тех компаний, которые соответствуют их внутренним критериям надёжности и финансовой устойчивости.
Срок действия договора страхования жилья обычно привязывается к сроку кредита, а оплата полиса происходит ежегодно. Если вы застраховали квартиру на сумму меньше долга, недостающая часть не будет покрыта при страховой выплате, поэтому страховую сумму регулярно пересматривают при досрочном погашении части кредита.
Почему отказ от добровольного страхования меняет ставку по кредиту
Банк оценивает риски: если заёмщик застраховал жизнь и здоровье, кредитор имеет больше шансов вернуть деньги даже в случае смерти или инвалидности заёмщика. Отказ от такого полиса увеличивает вероятность потери средств, и банк компенсирует это повышением процентной ставки. Разница в ставках между программами с добровольным страхованием и без него может составлять несколько процентных пунктов.
Условие о повышении ставки при отказе от страхования записано в кредитном договоре. Обычно там указано, что базовая ставка действует, пока вы соблюдаете требование о страховке, и что при её отсутствии ставка пересчитывается в большую сторону. Перед подписанием договора проверьте, как именно меняется ставка и можно ли вернуться к прежней ставке, если вы оформите полис в середине срока кредита.
Титульное страхование также добровольное, и его отсутствие может рассматриваться банком как дополнительный риск. Однако практика применения различается: одни кредиторы включают титульное страхование в обязательный пакет для снижения ставки, другие не требуют его вовсе.
Что происходит со страховками при досрочном погашении и рефинансировании
При полном досрочном погашении ипотеки заложенное жильё перестаёт быть обеспечением, и необходимость в страховании от повреждения и утраты отпадает. За неиспользованный период действия полиса вы можете вернуть часть уплаченной премии — порядок возврата прописывают в правилах страхования. Обычно для этого подают заявление в страховую компанию и прикладывают справку из банка о закрытии кредита.
Частичное досрочное погашение уменьшает сумму долга, а вместе с ней и страховую сумму по договору. Если вы регулярно вносите платежи сверх графика, уведомляйте страховщика об изменении остатка задолженности, чтобы пересчитать страховую премию. В противном случае вы будете платить за страховку больше, чем необходимо.
При рефинансировании ипотеки в другом банке закладная переходит к новому кредитору, и все договоры страхования нужно переоформить на него. Если новый банк предъявляет иные требования к страховщикам или списку рисков, придётся расторгнуть старые полисы и заключить новые.
- Полное досрочное погашение позволяет расторгнуть страховки и вернуть часть премии за неиспользованный срок.
- Частичное досрочное погашение уменьшает страховую сумму и сумму ежегодного взноса — сообщите об этом страховой компании.
- При рефинансировании в другом банке договоры страхования переоформляются на нового кредитора.
- Смена кредитора может потребовать заключения новых полисов по требованиям нового банка.
- При продаже заложенной квартиры с согласия банка страхование переоформляется на покупателя.
Как продлеваются договоры и что грозит при просрочке очередного платежа
Ипотечное страхование действует один год, и каждый год договор продлевается на новый срок. Страховая компания присылает уведомление о необходимости оплаты очередного взноса, а банк ожидает подтверждения, что полис действует. Просрочка оплаты приводит к прекращению страховой защиты, и банк узнает об этом по данным информационного обмена со страховщиком.
Если договор страхования жилья не был продлён в срок, заложенное имущество остаётся без защиты, и банк имеет право применить санкции, предусмотренные кредитным договором. Чаще всего это повышение процентной ставки на весь период, пока полис отсутствует. Чтобы избежать нежелательных последствий, следите за датой окончания страхования и оплачивайте продление заранее.
Пропуск срока продления добровольных страхований — жизни и здоровья или титула — обычно приводит к такому же повышению ставки, как отказ от них при оформлении кредита. Возобновить полис можно в любой момент, но до этого момента действует повышенная ставка.
Страхование ипотеки: требования к страхователю
- Назовите реквизиты банка-кредитора, чтобы страховая компания прописала его в полисе
- Предъявите оригинал паспорта и копию первой страницы для личного дела
- Раскройте сведения о застрахованном имуществе: адрес, площадь, год постройки
- Подтвердите, что квартира не находится под арестом или в залоге у другой организации
- Пройдите собеседование со специалистом по страхованию, если потребуется
- Получите на руки правила страхования и памятку о порядке действий при страховом случае
Страхование ипотеки: как оформить
- Запросите в страховой компании формы документов, которые нужны для заключения договора по ипотеке.
- Подготовьте технический паспорт или выписку из реестра на объект недвижимости.
- Пройдите осмотр объекта представителем страховой компании, если это требуется по её правилам.
- Согласуйте с компанией список лиц, чьи интересы будут застрахованы по полису ипотеки.
- Внесите платёж за полис и получите подтверждение о вступлении договора в силу.
Страхование ипотеки: какие документы нужны
- Паспорт, который проверят на действительность и возраст страхователя.
- Свидетельство о регистрации права собственности, если оно ещё выдаётся.
- Отчёт об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика.
- Заявление на страхование с ответами на вопросы о свойствах объекта.
